Voorstel college: berekening kosten eeuwigdurende erfpacht bij overstap

31 oktober 2016

In het kort

Het college heeft in februari een voorstel gepresenteerd voor het berekenen van de erfpachtkosten bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Deze rekenmethode leest u hier.

Op deze pagina- Voorstel college: berekening kosten eeuwigdurende erfpacht bij overstap

Wanneer u nu erfpachter bent, kunt u nog niet uitrekenen wat u zou betalen voor eeuwigdurende erfpacht. De gemeente werkt daarvoor aan een overstapregeling. De gemeenteraad moet hierover nog een besluit nemen. Pas daarna kunt u overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Er is al wel een voorstel voor de manier waarop de eeuwigdurende erfpacht wordt berekend. De WOZ-waarde is daarbij het uitgangspunt. Die rekenmethode kunt u hieronder bekijken.

Stap 1: Erfpachtgrondwaarde berekenen

Het college stelt voor om de erfpachtgrondwaarde bij overstap te berekenen door WOZ-waarde te vermenigvuldigen met een (buurt)straatquote.

WOZ-waarde
Bij de eerste overstapmogelijkheid zal de WOZ-waarde van 1 januari 2014 gebruikt worden. Daarna de WOZ-waarde van een jaar vóór het moment van overstap (deze WOZ-waarde heeft een prijspeildatum van twee jaar daarvoor). Dus als u ervoor kiest om in 2018 over te stappen, dan wordt de WOZ-waarde gebruikt die u begin 2017 heeft ontvangen.

(Buurt)straatquote
De (buurt)straatquote is een getal waarmee de verhouding tussen erfpachtgrondwaarde en WOZ-waarde in een buurtstraat wordt aangegeven. Een lange straat bestaat uit meerdere buurtstraten. De quote is als volgt tot stand gekomen:

De buurstraatquote is een gemiddelde van de individuele grondquote van een representatief aantal woningen in een straat. De individuele grondquote wordt als volgt berekend:

WOZ-waarde - opstalwaarde = grondwaarde
Grondwaarde : WOZ-waarde = individuele grondquote

Bij de berekening van de opstalwaarde zijn staat van onderhoud, bouwstijl en leeftijd van het vastgoed meegewogen. Dit betekent dat deze factoren in de grondwaarde geen rol spelen. Zie artikel over de verouderingsfactor voor meer uitleg.
De individuele grondquotes worden bij elkaar opgeteld en gedeeld door het aantal huizen. Zo ontstaat de gemiddelde grondquote, oftewel de buurtstraatquote, die voor alle woningen in de buurtstraat van toepassing is. Voorbeeld:

Huis 1 heeft een individuele grondquote van 23%
Huis 2 heeft een individuele grondquote van 27%
Huis 3 heeft een individuele grondquote van 25%
Buurtstraatquote is het gemiddelde: 25%

De buurtstraatquote maakt het onnodig om voor alle individuele huizen de grondwaarde los te berekenen.
De buurstraatquote doet recht aan de verschillen die er in een buurt zijn (bijvoorbeeld wel of niet aan het water of aan een drukke weg) en zorgt het er dus voor dat het fijnmaziger is dan de berekening op buurtniveau.
Er zijn 5000 buurtstraten. Welke buurtstraatquote bij uw straat hoort, is nog niet bekend. De gemeente werkt nog aan de precieze berekening van de buurtstraatquotes. Deze zullen eerst ter besluitvorming worden voorgelegd aan het college van B&W, voordat ze gebruikt kunnen worden.

Stap 2: Jaarlijkse canon of afkoopsom berekenen

In het voorstel van het college wordt de jaarlijkse canon berekend door de erfpachtgrondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Het canonpercentage wordt jaarlijks vastgesteld in het grondprijsbeleid. Meer over het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht leest u hier.

Wilt u liever de canon afkopen? Uw afkoopsom wordt berekend door de canon te delen door het canonpercentage.

Stap 3: Korting en verrekening huidige canon

Het college is van plan een korting te geven om het aantrekkelijker te maken voor erfpachters om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Hoe hoog de korting wordt, is nog niet bekend. Ook zal rekening worden gehouden met de canon die u nu betaalt of de afkoopsom die u betaalt heeft voor uw huidige tijdvak. Hoe dit zal gebeuren wordt in de overstapregeling uitgewerkt.

Rekenvoorbeelden

In onderstaande afbeelding staan enkele rekenvoorbeelden om te laten zien hoe de rekenmethode werkt. U kunt uit deze afbeelding nog niet uw kosten afleiden, om de volgende redenen:

In deze rekenvoorbeeld is nog geen korting in meegenomen.
In deze rekenvoorbeelden is nog niet de verrekening met de huidige canon meegenomen.
De buurstraatquotes in deze rekenvoorbeelden zijn nog niet definitief.
In deze afbeelding is steeds één buurtstraatquote per buurt genomen als voorbeeld. Binnen de verschillende buurten lopen de buurstraatquotes erg uiteen. Het kan dus zijn dat de buurtstraatquote voor uw straat heel anders is dan in dit voorbeeld.

Toelichting rekenvoorbeeld
Stel u woont ergens in West en uw buurtstraatquote is 24% en uw WOZ-waarde is 175.000. Dan wordt de berekening als volgt:
• Erfpachtgrondwaarde: (175.000 x 24% ) – 1% = 41.580
• Jaarlijkse canon: 41.580 x 2,39% = 993,76
• Afkoopsom: 993,76 : 2,39% = 41.580
• Hier wordt nog een korting van af gehaald en uw huidige canonafspraken worden verrekend.